Trésor-Eco
La dépendance de la croissance chinoise au secteur immobilier
Après vingt ans de développement fulgurant, le secteur immobilier chinois est confronté à une crise majeure. Or, au-delà de ses aspects conjoncturels, cette crise traduit un essoufflement du modèle de croissance chinois, fondé sur un secteur immobilier profondément déséquilibré. Les autorités font aujourd’hui face à un dilemme, entre les deux impondérables que constituent l’assainissement structurel du secteur et la relance conjoncturelle de l’économie.
L'essor du secteur immobilier, défini comme l'ensemble des activités économiques ayant trait aux biens immobiliers, recouvrant la gestion et l'usage des terrains et des bâtiments par les promoteurs, les entreprises de construction et les agences immobilières, est une composante clé du « miracle économique chinois ». À partir des années 1980, il a accompagné l'urbanisation rapide du pays, la croissance et l'emploi. Le pilotage des investissements immobiliers est également utilisé pour stabiliser la conjoncture économique. En période de surchauffe, la politique monétaire est resserrée et des restrictions sont imposées aux acheteurs et aux promoteurs. Lorsque l'activité ralentit, les autorités ont recours au crédit bancaire dirigé pour stimuler l'immobilier, et partant l'économie dans son ensemble.
Ce modèle s'essouffle face aux évolutions démographiques, à l'augmentation des prix et à l'endettement croissant des ménages et des promoteurs. Il a aussi des effets négatifs sur la productivité, la répartition des richesses et les déséquilibres territoriaux. La gestion de cet essoufflement et le rééquilibrage de la croissance sont des enjeux majeurs, alors que le secteur immobilier représente entre 14 % et 30 % du PIB de la Chine (selon les estimations). Le haut de cette fourchette représente un niveau plus élevé que les États-Unis avant la crise de 2008.
En 2020, les autorités ont tenté de resserrer la réglementation applicable au secteur immobilier, précipitant les difficultés financières des promoteurs les plus fragiles. Ce resserrement a engendré un net ralentissement de l'immobilier sur les investissements, les ventes et les prix immobiliers et provoqué une crise de liquidité pour certains promoteurs, rendant nécessaire l'intervention des entreprises d'État qui ont opéré des restructurations.
Face au déclin de la croissance, lié notamment au maintien de la stratégie Zéro Covid et au ralentissement du marché immobilier, les autorités ont comme par le passé commencé à alléger certaines contraintes pesant sur le secteur à partir de fin 2021. Ces mesures, jusqu'à présent insuffisantes, devraient se poursuivre tout au long de l'année 2022. Pour cette raison, les problèmes structurels du secteur devraient perdurer dans les années à venir, et affecter notamment la pérennité des recettes publiques liées à l'immobilier et l'évolution du modèle d'affaires des promoteurs. S'agissant des finances publiques, les gouvernements locaux sont particulièrement dépendants des recettes budgétaires issues des cessions des droits d'utilisation des terrains (cf. Graphique).
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+ Autres publications à consulter sur le sujet :
- Colin C., Debever C. et Fatton H. (2020), « Les mutations économiques de la Chine depuis 20 ans », Trésor Éco n° 259.
- Liu C. et Xiong W. (2018), "China's Real Estate Market", NBER, Working Paper 25297.
- Rogoff K. & Yang Y. (2021), "Peak China Housing", NBER, Working Paper 27697.
- Piketty T. Yang L. & Zucman G. (2019), "Capital accumulation, private property and rising inequality in China, 1978-2015", NBER, Vol 109.