Trésor-Éco n° 116 - Les freins à la mobilité résidentielle pénalisent-ils la qualité de l'appariement sur le marché du travail ?

En France, comme dans la plupart des pays de l'OCDE, la proportion de propriétaires occupants connait une hausse tendancielle (58,1 % des ménages en 2011, soit +5 points depuis 1985). Or, le statut de propriétaire est associé à des coûts de mobilité élevés par rapport au statut de locataire. Dès lors, le déclin du marché de la location pourrait constituer une entrave à la qualité de l'appariement sur le marché du travail. Ainsi, Oswald en 1996, puis d’autres économistes, ont estimé pour différents pays qu’une augmentation de 10 points du taux de propriétaires occupants accroîtrait d’environ 2 points le taux de chômage.

Les estimations d'Oswald présentent toutefois des faiblesses et son hypothèse a pu être critiquée par la littérature économique, voire contredite par les données empiriques. En particulier, en France, les propriétaires ont une probabilité moindre d'être au chômage que les locataires du parc privé. Cependant, pour l'essentiel, les études plus fines concernant la France viennent confirmer que le statut résidentiel influe sur la mobilité professionnelle et le retour en emploi. Les coûts liés au déménagement, différents selon le statut résidentiel, pénaliseraient l'appariement sur le marché du travail.

Ainsi, en France, toutes choses égales par ailleurs, être propriétaire (occupant) ou locataire d'un logement social limite, par rapport au fait d'être locataire du parc privé, les mobilités professionnelles lorsqu'elles impliquent un déménagement. Ce résultat semble refléter des coûts de mobilité plus élevés pour les propriétaires et les locataires du parc social : les propriétaires font face à des coûts de transaction élevés, dont les « frais de notaire » représentent une part significative, tandis que les locataires du parc social risquent de perdre l'accès à un logement social en déménageant.

Par ailleurs, en France, toutes choses égales par ailleurs, les durées de chômage sont en moyenne plus longues pour les propriétaires ayant remboursé leur prêt immobilier (« propriétaires de plein droit ») et pour les locataires de logements sociaux que pour les locataires du parc privé et les propriétaires avec un remboursement en cours (« propriétaires accédants »), sans qu'il n'existe de différence significative entre ces deux dernières catégories. Ces résultats sont cohérents avec un effet négatif des coûts de déménagement sur le retour en emploi dès lors qu'est prise en compte l'incitation financière que représente le remboursement d'un emprunt. En particulier, les propriétaires accédants acceptent plus facilement un emploi que les autres catégories sur le marché local.

En matière de qualité des emplois les résultats sont en revanche plus ambigus.

Enfin, aux États-Unis, le fait d'être propriétaire occupant plutôt que locataire n'exerce d'effet ni sur la mobilité professionnelle ni sur la durée du chômage. En Grande-Bretagne, l'effet sur la durée du chômage est très modeste. Ces résultats seraient à relier à la faiblesse des coûts de transaction immobilière dans ces deux pays.