Trésor-Éco n° 25 - Les effets du ralentissement immobilier sur la consommation aux États-Unis

Depuis 2002, la consommation des ménages a été l'un des principaux moteurs de la croissance américaine. Plusieurs facteurs pourraient toutefois peser sur l'évolution de la consommation à l'horizon 2008 aux États-Unis, dont le ralentissement immobilier.
Le marché immobilier montre des signes de faiblesse depuis la fin de l'année 2005 mais il ralentit plus nettement depuis mi 2006. Le tassement des prix devrait se poursuivre au cours des prochains trimestres et pèserait sur la consommation via deux canaux : l'effet lié à la baisse de la richesse des ménages, et  l'effet provenant du tarissement de leurs refinancements hypothécaires.

Le premier canal est le plus traditionnel : lorsque le prix des actifs immobiliers des ménages baisse, leur richesse immobilière diminue toutes choses égales par ailleurs ; en conséquence, leur revenu permanent est revu à la baisse, ce qui provoque une décélération de leur consommation. Avec une décélération des prix de l'immobilier de 5 % en un an, la consommation décélèrerait ainsi de 0,7 % à court terme, et de 0,3 % à long terme.

Le second canal provient des refinancements hypothécaires, en anglais Mortgage Equity Withdrawal (MEW). Ces derniers permettent aux ménages américains, quand les prix de l'immobilier augmentent, de lever des liquidités. Ces liquidités auraient largement contribué à soutenir la consommation depuis 2002. A contrario, le retournement immobilier réduirait l'ampleur des refinancements, ce qui pourrait déprimer la consommation. Les sommes extraites du marché hypothécaires sont ainsi passées de 700Mds $ au 1er trimestre 2006 à 360 Mds $ au 2e trimestre 2007.

En réalité, le MEW semble avoir un impact limité sur la consommation : dans le scénario de décélération de 5 % des prix de l'immobilier en un an, le MEW annuel diminuerait de 130 Mds $ (1 % du PIB), ce qui réduirait la consommation de 0,1 % seulement. Cet effet relativement faible pourrait s'expliquer par la profondeur et la liquidité des marchés de crédit aux États-Unis, les ménages pouvant substituer au MEW d'autres modes de financement.