Depuis 2010 les disparités territoriales du marché du logement se sont accrues (baisse du taux de logements occupés, divergence de prix). Cette dynamique va à l’encontre des objectifs de politique du logement et de réduction des émissions de CO2 et de l’artificialisation des sols. A l’avenir les politiques publiques devront permettre de stimuler la construction dans les zones en excès de demande, de manière dense et peu carbonée, et encourager la rénovation/réhabilitation de logements existants.

La France compte en 2018, 29 millions de ménages pour environ 36 millions de logements. Cela implique que près de 2 logements sur 10 ne sont pas occupés en tant que résidence principale par un ménage. À partir des données des prix des logements entre 2014 et 2018 et des taux d'occupation en 2010, on peut classer les communes en quatre zones, qui ont connu entre 2010 et 2015 des trajectoires de prix hétérogènes, mais toutes une baisse du taux de logements occupés traduisant une accentuation des déséquilibres dans le marché du logement.

Dans les communes où les prix des logements sont faibles, les rythmes de construction sont dans l’absolu élevés car la rénovation des logements existants est plus coûteuse qu'un investissement dans le neuf. Cela amène mécaniquement à une forte baisse du taux d'occupation des logements. Dans les zones en excès de demande, ce sont les barrières transactionnelles (délais de transaction, asymétries d'information, etc.) et la multiplication des usages du logement (résidences secondaires/occasionnelles, location saisonnière) qui seraient à l'origine de la baisse du taux d'occupation.

Ces évolutions ne répondent pas aux objectifs de la politique du logement : modération des prix et des loyers dans les zones où ils sont élevés, lutte contre la désertification des centres-bourgs dans les zones en excès d'offre, et réduction de l'artificialisation des sols et des émissions carbone. Pour y remédier, plusieurs dispositifs ont été mis en place récemment. Ils pourraient être complétés par des instruments économiques et réglementaires de diverse nature.

À moyen et long termes, l'accroissement du parc pourrait connaître une inflexion et être progressivement limité aux zones en excès de demande et éventuellement aux zones touristiques au travers d'opérations faiblement consommatrices d'espace. Ceci permettrait au secteur du bâtiment résidentiel de connaître une croissance importante, tirée par le fort développement de la filière de la rénovation plutôt que par la construction neuve.

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