Trésor-Éco n° 201 - Le redressement de l’investissement immobilier résidentiel est-il durable ?

L’investissement immobilier des ménages a progressé fortement de 2000 à 2007 avant de se replier brutalement au cours de la crise de 2008-2009. Après un bref rebond en 2010-11, il a ensuite recommencé à baisser, retrouvant en 2015 un niveau comparable à celui atteint au début des années 2000. Cette orientation défavorable de l’immobilier résidentiel explique une part importante du différentiel de croissance du PIB entre la France et l’Allemagne sur la période 2008-2015.

La phase d’expansion de 2000 à 2007 s’explique surtout par la progression du pouvoir d’achat des ménages. Par ailleurs, la hausse des prix immobiliers a aussi pu soutenir l’acquisition de logements, les ménages anticipant des plus-values immobilières. Le fort repli de l’investissement au cours de la crise s’est accompagné d’une baisse des prix immobiliers dans un contexte de forte incertitude et d’importantes destructions d’emploi. Le rebond en 2010-11 a reflété la meilleure orientation de ces fondamentaux et le soutien apporté par la nette baisse des taux d’intérêt, qui a facilité l’accès au crédit. Enfin, la phase baissière sur la période 2012-15 est pour partie liée au moindre dynamisme du pouvoir d’achat tandis que la baisse des prix immobiliers pouvait favoriser les comportements attentistes.

Le cadre réglementaire et les politiques publiques visant à soutenir l’accession à la propriété jouent aussi sur les décisions d’investissement. À court terme, les dispositifs de soutien à la demande de logement se traduisent en effet notamment par des effets d’anticipation. L’investissement des ménages a retrouvé une dynamique favorable en France depuis la mi-2015. L’embellie devrait se poursuivre en 2017 et en 2018, étant donné la bonne orientation des indicateurs les plus avancés de la construction neuve, la hausse des prix immobiliers et un contexte économique porteur.