Trésor-Éco n° 71 - L'évolution du marché immobilier résidentiel en France

Le marché immobilier résidentiel français est caractérisé par une croissance de l’offre insuffisante au regard de celle du nombre de ménages.

De 2003 à 2007 l'accélération de la demande induite par l'assouplissement des conditions financières, de nouvelles incitations fiscales, et probablement, la nature spéculative de certains investissements immobiliers, ont provoqué des tensions accrues sur les prix.

Symétriquement, le retournement à la baisse du marché immobilier depuis 2007 reflète d'abord un recul de la demande, dans un contexte de durcissement des conditions financières et de prix jugés trop élevés au regard de l'évolution des revenus et des loyers.

La baisse des prix reste néanmoins limitée, du fait d’une élasticité à la baisse de l'offre de logements : retraits des stocks de logements neufs de la mise en vente, fort recul des demandes de permis de construire et des mises en chantier.
La panne concomitante de l'offre et de la demande de logements s'est traduite par un recul marqué de l'activité dans le secteur du bâtiment résidentiel.

Le retournement du marché du logement résidentiel devrait rester nettement moins prononcé qu'aux États-Unis ou en Espagne en raison des spécificités françaises : faible endettement des ménages, absence de marché hypothécaire de type subprime, mise en œuvre de mesures de soutien au secteur immobilier ciblées à la fois sur l'offre et sur la demande.

La reprise des ventes de logements neufs depuis le début de 2009 et le repli des stocks qui en découle, si elles se poursuivent au second semestre 2009, pourraient présager un début d'amélioration de l'activité dans le courant de l'année 2010. Toutefois, à très court terme, une poursuite de la baisse des prix à un rythme modéré (en variation annuelle) sur le marché immobilier semble le scénario le plus probable, bien que l’on commence à percevoir une tendance haussière en variations trimestrielles.