Trésor-Éco n° 40 - Éclatement de la bulle sur le marché immobilier américain

Entre 2000 et 2006, les prix de l’immobilier américain ont augmenté de près de 60% en termes nominaux avant de commencer à baisser à l’été 2007.

Cette hausse des prix a été le résultat d’une forte hausse de la demande de logement et d’une relative rareté de l’offre du fait du manque de terrains disponibles dans les États les plus urbanisés et peut être d’un manque de concurrence dans le secteur de la construction. Par ailleurs, la demande de logement avait fortement augmenté pour des raisons de nature non soutenable : un assouplissement des conditions d’accès au crédit hypothécaire, des anticipations excessives de hausses de prix de l’immobilier et une politique monétaire durablement accommodante.

Pour évaluer l’ampleur de l’ajustement des prix à venir, il faut connaître le niveau d’équilibre de long terme des prix immobiliers. Celui-ci dépend du coût de la construction, mais aussi de la demande de logements car dans les États les plus urbains la rareté des terrains limite l’offre de logements. 

Selon notre analyse, les prix immobiliers étaient surévalués de près de 30% en 2006. En prenant en compte la baisse de prix intervenue en 2007, on estime que, pour résorber complètement la bulle, les prix réels de l’immobilier devraient encore baisser d’environ 15% de début 2008 à fin 2009, soit une baisse d’un peu moins de 10% en termes nominaux.

Cette baisse des prix de l’immobilier pourrait avoir des conséquences importantes sur l'économie américaine : sur l'activité, de façon directe dans le secteur de la construction, mais aussi de façon indirecte sur la consommation des ménages via un effet de richesse immobilière ; sur l'inflation, par l’intermédiaire d’un ralentissement des loyers, qui représentent une part importante de l'inflation sous-jacente ; sur les taux de défaut sur les crédits hypothécaires, avec des conséquences sur le bilan des institutions financières, et donc sur la distribution du crédit. Ces éléments concourent au ralentissement global de l'économie américaine.