Brèves économiques d'août et septembre 2025

En Autriche, l’importance du parc locatif public maintient une relative stabilité des loyers, malgré des tensions croissantes dans le privé. En Croatie, le marché est un marché de propriétaires, et la location est (mal) orientée par le poids du tourisme, rendant l’accès au logement difficile, notamment pour les jeunes. En Slovénie, la demande, concentrée à Ljubljana, dépasse largement une offre trop réduite, malgré des réformes récentes.

La location, soit au cœur, soit en marge du marché immobilier

L’Autriche se distingue en Europe par un parc locatif très important puisqu’en 2024, 44 % des ménages étaient locataires. Cette situation singulière résulte de la part du logement public, piloté notamment par des sociétés coopératives (Wohnbaugenossenschaften) et financé par des subventions des Länder et des municipalités. À Vienne, environ 60 % des habitants vivent dans des logements municipaux ou gérés par des sociétés coopératives d’intérêt public, ce qui contribue évidemment à la modération et à la stabilité des loyers.

La Croatie et la Slovénie se situent à l’opposé du spectre. Dans ces deux pays, la plupart des ménages sont propriétaires (91 % en Croatie, 80 % environ en Slovénie, pour une moyenne UE autour de 69 %), héritage des privatisations massives des années 1990. La location y reste marginale, souvent informelle, et concentrée dans les grandes villes ou les zones touristiques. En conséquence, les loyers sont élevés, notamment si on les rapporte au revenu moyen. A Zagreb et sa région (plus de ¼ de la population du pays), un logement locatif de 100 m², par exemple, peut représenter jusqu’à 70 à 80 % d’un salaire moyen mensuel, voire davantage sur la côte adriatique. En effet, la structure de l'hébergement touristique en Croatie est dominée par des logements privés « chez l’habitant » (66 % du nombre total de lits), souvent utilisés comme revenus complémentaires par les ménages croates, principalement pendant la saison estivale sur la côte adriatique et détournés ainsi du marché locatif classique.  En Slovénie, le phénomène est similaire : l’offre locative reste étroite, particulièrement à Ljubljana, où la demande étudiante et professionnelle explose tandis que le stock demeure limité. 

Des loyers qui évoluent de manière contrastée

En Autriche, les loyers moyens toutes charges comprises s’élevaient à 9,80 EUR/m² par mois au deuxième trimestre 2024.  Cette valeur moyenne masque en fait une double différenciation : entre types de baux d’une part (les nouveaux contrats de moins de deux ans s’élèvent à 11,80 EUR/m², tandis que les baux illimités plafonnent à 8,8 EUR/m²), et selon la zone géographique d’autre part. A Vienne par exemple, les loyers atteignent 22,50 EUR/m² dans le centre historique, alors qu’en périphérie ils descendent à 11,80 EUR/m². Le marché privé y est sous pression, comme dans toutes les grandes capitales européennes, mais le parc de logements publics stabilise les prix à l’échelle de la ville.

En Slovénie, les données nationales sont difficiles à exploiter, mais les loyers observés à Ljubljana oscillent entre 18 et 22 EUR/m². Ce niveau rapproche désormais la capitale slovène des grandes métropoles d’Europe occidentale, conséquence directe d’une demande soutenue (étudiants, jeunes actifs, expatriés) et d’un stock qui n’augmente pas.

En Croatie, les loyers à Zagreb se situent autour de 13–16 EUR/m², avec des pointes plus élevées dans les quartiers centraux. Sur la côte, l’arbitrage permanent entre location touristique et location de longue durée crée une volatilité forte, et réduit l’offre pour les résidents.

Une dynamique déséquilibrée entre offre et demande

En Autriche, le parc locatif est vaste (près de 1,8 million de logements loués), mais il fonctionne à deux vitesses : un secteur public/non lucratif qui amortit les tensions, et un secteur privé où la mobilité locative renchérit les prix. Les nouveaux baux, plus chers (près de la moitié des nouveaux baux sont des contrats de courte durée) alimentent une spirale haussière dans certaines zones. La demande reste soutenue, portée par la croissance démographique et l’attractivité de Vienne.

En Croatie et en Slovénie, la situation est encore plus tendue. La rareté de l’offre résulte du poids écrasant de la propriété et de la concurrence du tourisme. En Croatie, le problème d’accès au logement des jeunes est particulièrement marqué, faisant de la Croatie le pays de l'UE avec le taux le plus élevé de jeunes vivant encore chez leurs parents avec un âge moyen de départ du foyer familial de 31,3 ans. En Slovénie, l’OCDE souligne l’effet d’une fiscalité plus avantageuse sur la location courte durée, qui détourne les propriétaires du marché classique. Dans les deux pays, la lenteur des procédures d’urbanisme et la rareté du foncier constructible aggravent la situation.

Politiques publiques : trois stratégies différentes

En Autriche, l’État combine une régulation de long terme et des mesures conjoncturelles. A l’occasion de son séminaire de rentrée, le 3 septembre 2025, le Gouvernement a par exemple décidé de plafonner les hausses de loyers à 1 % en 2026, et à 2 % en 2027 pour la majorité des baux. En parallèle, la loi sur le logement (Mietrechtsgesetz, MRG, adoptée en 1981 et plusieurs fois révisée depuis) encadre le calcul des loyers dans le secteur public. Les municipalités et coopératives continuent de construire régulièrement, offrant une alternative stable au marché privé.

La Croatie a choisi d’agir d’une part par la fiscalité avec une taxe foncière introduite en 2025, qui se concentre dans un premier temps sur les propriétaires de logements vides, de maisons secondaires et les propriétés louées pour des séjours de courte durée. Le gouvernement souhaite ainsi inciter les propriétaires à envisager une utilisation fonctionnelle de leurs biens immobiliers inutilisés ou rarement utilisés, et de préférence vers la location longue durée. D’autre part, les autorités souhaitent investir en mobilisant notamment les fonds européens sur la construction et la rénovation. Ainsi, début 2025, le gouvernement a adopté un plan national de politique du logement d’ici à 2030 qui poursuit trois objectifs : augmenter la disponibilité de logements abordables, améliorer la durabilité des logements et mieux utiliser le foncier à des fins résidentielles.

En Slovénie l'Assemblée nationale a approuvé en juillet 2025 la modification de la loi sur le logement, qui prévoit d'allouer 100 M EUR par an à la construction de logements sociaux. Le Fonds pour le logement de la République de Slovénie a annoncé de son côté qu'il construirait 681 logements sociaux d'ici 2028 grâce à une recapitalisation de ce Fonds par l’Etat. En mars 2025, de nouvelles réglementations pour les locations à court terme sont par ailleurs entrées en vigueur, avec notamment des restrictions à 60 jours par an maximum pour les immeubles collectifs, et à 150 jours pour les maisons individuelles. Les collectivités locales disposent de pouvoirs supplémentaires pour garantir le respect des règles.

Le chiffre du mois à retenir

Zoom sur…

…la retraite gouvernementale en vue de relancer la croissance : les 3 partis formant le gouvernement ont participé début septembre à un séminaire afin de débattre des possibilités de relance de l’économie autrichienne, confrontée à une phase récessionniste depuis 7 trimestres, dans un contexte de forte dégradation des finances publiques. Le gouvernement s’est entendu sur un paquet de relance estimé à 1 Md EUR, dont 600 M EUR déjà prévus au budget, qui seront redéployés. Des mesures en faveur de l’industrie électro-intensive seront mises en place, complétées par une accélération du déploiement du réseau internet à très haut débit, des allégements fiscaux pour les entreprises investissant dans l’outil productif (notamment pour 2026 et 2027). Afin de ramener l’inflation vers la cible de 2 % par an, la mesure phare du gouvernement est un encadrement des loyers qui seront découplés de l’indice des prix. A l’adresse des ménages, le gouvernement entend lutter contre la « shrinkflation » en imposant une information obligatoire dans les rayons. Les prix de l’électricité et leurs évolutions feront l’objet d’une attention particulière de la part des autorités de contrôle. Enfin, l’autorité de la concurrence verra ses compétences élargies.

etc.

Le chiffre du mois à retenir

Zoom sur…

…l’usine Revoz de Novo mesto, intégrée à Renault depuis 2004, a récemment atteint le seuil des cinq millions de véhicules produits, un jalon symbolisé par une Clio V bleue destinée au marché slovène. Le site s’est bâti une réputation sur les modèles compacts : la Clio II y a été fabriquée à 1,5 million d’exemplaires, tandis que les Twingo II et III ont totalisé près de deux millions d’unités, dont la Smart forfour issue de la coopération avec Mercedes. Aujourd’hui, la Clio V est le seul modèle encore assemblé, mais les volumes se sont réduits à 57 000–58 000 véhicules annuels, loin du pic de plus de 200 000. Revoz mise désormais sur la relance de la production avec la nouvelle Twingo électrique, prévue pour 2026, qui doit permettre de redonner un rôle central à l’usine dans la stratégie européenne du constructeur.

etc.

Le chiffre du mois à retenir

Zoom sur…

…la réduction progressive des aides face à une normalisation des prix de l’énergie : Le gouvernement croate a adopté le 19 septembre dernier un 9^ème paquet de mesures d’aides destiné à amortir les effets de l’inflation sur les ménages et certains secteurs économiques. Ce nouveau train de mesures, d’un montant total de 175 M EUR, s’inscrit dans une logique de réduction progressive du soutien budgétaire, amorcée dès le 7^ème paquet, dans un contexte de stabilisation des prix de l’énergie sur les marchés internationaux.

Ce 9^ème paquet prévoit le maintien de certaines aides aux ménages les plus vulnérables avec un soutien au paiement des factures d’électricité et de gaz via un bon mensuel de 70 EUR, tandis que les tarifs réglementés resteront en vigueur jusqu’à fin mars 2026, avant un relèvement progressif. Par ailleurs, des mesures ponctuelles ont été reconduites ou ajustées : subventions des repas étudiants, allocation exceptionnelle pour les anciens combattants au chômage, et aides à certaines institutions publiques.

Poursuite donc d’un désengagement progressif qui permet au gouvernement de réduire le coût budgétaire de ces aides, qui ont atteint près de 7 Mds EUR depuis le début de la crise énergétique.

etc. 

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