Marché immobilier à Riga en 2018 et au 1er semestre 2019
Le marché immobilier de Riga est caractérisé par une évolution du nombre de transactions immobilières et une hausse du prix du m², causée par le retour de la croissance et par une augmentation du coût de la construction. La progression constante de la demande du côté des Lettons et des étrangers, pousse les loyers à la hausse.
Des facteurs objectifs d'augmentation des prix
Le retour à une croissance forte
La Lettonie n’a rejoint son niveau de richesse pré-2007 qu’au premier trimestre 2018. Le PIB y a augmenté en 2017 et en 2018 de 5%. Ayant anticipé ce rebond économique, les investisseurs ont investi dans plusieurs projets immobiliers résidentiels du grand Riga.
…combiné avec l’arrivée de nouvelles populations
La capitale lettone est une conurbation d’1 million d’habitants (Riga et communes proches qui comptent plus de 370 000 habitants), dont la population est restée officiellement stable au cours de la dernière décennie, alors qu’en réalité elle augmentait sans être prise en compte dans les statistiques du fait notamment de résidence non-déclarée de personnes issues de la province, d’étudiants étrangers (7934 en 2018 contre 3139 en 2017), et de personnels de l’OTAN. En revanche, la province lettone se dépeuplant régulièrement ne bénéficie pas de la même tendance positive.
Un marché immobilier caractérisé par une hausse des ventes et des prix
En 2018, le prix moyen du m² des appartements à Riga (tous segments confondus) a augmenté de +2,5% (+6,1% en 2017). L’augmentation du coût de la construction a poussé les prix des appartements à la hausse au 1er semestre 2019, soit + 8,6% par rapport à la même période en 2018. Selon les agences immobilières, au 1er semestre 2019, les ventes d’appartements ont connu une hausse significative de +22%. 75% de transactions concernaient l’achat/vente d’appartements dont le prix ne dépassait pas 75 000EUR.
Le marché des appartements neufs
Selon le bureau national des statistiques (CSB), le parc d’appartements neufs sur Riga y avait été alimenté par une offre de 2 271 nouveaux appartements en 2017 ; de 2 966 nouveaux appartements en 2018 et de 514 au 1er semestre 2019.
Le marché des appartements neufs et rénovés de fond en comble, qui est le marché des biens disponibles et donc celui pour lequel les agents de l’ambassade optent dans le cadre de leurs séjour à Riga, concerne des produits vendus à un prix élevé (de 2100 à 4000 EUR/m2) pour des appartements de qualité dans le centre-ville, au cœur de la vieille ville ou dans les quartiers résidentiels «calmes » (ce marché connait une hausse de respectivement, selon les secteurs de +5% ; +3,5% et +1% par rapport à 2017) et de 1500 à 2100 EUR/m2.
Un marché locatif segmenté en deux catégories bien distinctes
D’après les professionnels du secteur, l’augmentation de l’activité sur le marché du locatif a été sensible en 2018 par rapport à l’année précédente notamment sur les immeubles qui ont été rénovés récemment ou au cours des dix dernières années.
Des appartements de type souvent « soviétique » situés en banlieue
Les demandeurs lettons sont à la recherche d’appartements économiques situés dans les faubourgs de Riga et en banlieue d’une à deux pièces, dont le montant du loyer mensuel évolue dans une fourchette de prix de 200 à 300 EUR dans les « appartements soviétiques » et de 350 à 550 EUR dans les appartements neufs. Dans ce segment d’appartements, l’offre existante ne couvre pas la demande. Les Lettons préfèrent aussi se positionner rapidement dès qu’ils sont établis dans leur vie professionnelle vers des achats de logements, y compris dans le centre-ville pour des raisons notamment liées à la carte scolaire.
Des appartements plus haut de gamme situés dans le centre-ville
De son côté, la demande des étrangers a fortement augmenté (présence de l’OTAN, étudiants, etc.). Les loyers mensuels pour les appartements dans le cœur du centre-ville et le quartier des ambassades (c’est-à-dire dans un rayon de 2,5 km vers le sud et l’ouest autour de la statue de la Liberté) s’élève de 800 à 1200 EUR pour un appartement 2 pièces, de 900 à 1600 EUR pour un appartement 3 pièces et de 1600 à 2100 EUR pour un appartement 4-5 pièces. Les prix sont présentés nets de chauffage (compter jusqu’à 250 EUR par mois pour 90 m²pendant les mois d’hiver).
Commentaires :
La présente analyse se base sur l’Office national des statistiques (CSB), dont les données sont trop parcellaires, et sur les rapports produits trimestriellement et annuellement par les agences immobilières de référence en Lettonie, «Colliers», «Ober-Haus», et «Latio». Toutefois, ces études couvrent principalement le domaine de l’immobilier commercial au sens large et celui des transactions résidentielles. Les informations sur le marché de la location sont très limitées.
La zone qui intéresse le marché du locatif pour les étrangers est particulièrement difficile à cerner statistiquement en l’absence de chiffres officiels établis par un observatoire du logement comme en France. Les principales agences sont les seules à savoir ce qui a été signé par leurs clients mais gardent leurs informations sauf à leur commander des études payantes.
Le parc de logements de qualité - et vides – est important en raison des investissements de ressortissants majoritairement russes dont l’intérêt pour un rendement locatif est moins important que l’obtention d’un laissez-passer européen.