China’s Dependence on the Property Sector as an Engine of Growth

2022-08-30T00:00:00+02:00

The property boom has been a key driver of China’s “economic miracle”. The property sector can be defined as all the economic activities related to real estate, including the management and use of land and buildings by property developers, construction companies and real estate agencies. Property has been a pillar of rapid urbanisation, growth and employment in China since the 1980s. Real estate investment has also been used as a policy tool to stabilise China’s economy. If the economy starts to overheat, monetary policy is tightened and restrictions are placed on buyers and developers. In times of economic slowdown, authorities use bank lending policies to stimulate the property sector, and the economy at large.

China’s growth model is now coming under pressure from evolving demographics, higher prices and rising debt for both households and property developers. The model is also having a negative impact on productivity, wealth distribution and regional equality. Handling this downturn and rebalancing the economic model are serious challenges for China. Depending on estimates, the property sector accounts for between 14% and 30% of China’s GDP. The top of this range is above the level reached in the United States before the 2008 global financial crisis.

In 2020, the Chinese government attempted to tighten regulation in the property sector, putting the most vulnerable developers under financial strain. The result was a sharp contraction in real estate investment, sales and prices, with some developers facing a cash-flow crunch. State-owned enterprises (SOEs) were then forced to intervene and restructure some of the developers.

Amid slower growth, largely due to China’s zero-Covid policy and the real estate slump, authorities started to ease some of the restrictions in the property sector in late 2021 – following similar patterns of other property market cycles in the past. These measures have not managed to contain the crisis and are expected to be extended over the course of 2022 and 2023. The sector’s structural problems are likely to persist in coming years, affecting government revenue from the property sector and property developers’ business model. Local government finances are particularly reliant on proceeds from land use rights (see chart opposite).

La dépendance de la croissance chinoise au secteur immobilier

2022-08-30T00:00:00+02:00

L'essor du secteur immobilier, défini comme l'ensemble des activités économiques ayant trait aux biens immobiliers, recouvrant la gestion et l'usage des terrains et des bâtiments par les promoteurs, les entreprises de construction et les agences immobilières, est une composante clé du « miracle économique chinois ». À partir des années 1980, il a accompagné l'urbanisation rapide du pays, la croissance et l'emploi. Le pilotage des investissements immobiliers est également utilisé pour stabiliser la conjoncture économique. En période de surchauffe, la politique monétaire est resserrée et des restrictions sont imposées aux acheteurs et aux promoteurs. Lorsque l'activité ralentit, les autorités ont recours au crédit bancaire dirigé pour stimuler l'immobilier, et partant l'économie dans son ensemble.

Ce modèle s'essouffle face aux évolutions démographiques, à l'augmentation des prix et à l'endettement croissant des ménages et des promoteurs. Il a aussi des effets négatifs sur la productivité, la répartition des richesses et les déséquilibres territoriaux. La gestion de cet essoufflement et le rééquilibrage de la croissance sont des enjeux majeurs, alors que le secteur immobilier représente entre 14 % et 30 % du PIB de la Chine (selon les estimations). Le haut de cette fourchette représente un niveau plus élevé que les États-Unis avant la crise de 2008.

En 2020, les autorités ont tenté de resserrer la réglementation applicable au secteur immobilier, précipitant les difficultés financières des promoteurs les plus fragiles. Ce resserrement a engendré un net ralentissement de l'immobilier sur les investissements, les ventes et les prix immobiliers et provoqué une crise de liquidité pour certains promoteurs, rendant nécessaire l'intervention des entreprises d'État qui ont opéré des restructurations.

Face au déclin de la croissance, lié notamment au maintien de la stratégie Zéro Covid et au ralentissement du marché immobilier, les autorités ont comme par le passé commencé à alléger certaines contraintes pesant sur le secteur à partir de fin 2021. Ces mesures, jusqu'à présent insuffisantes, devraient se poursuivre tout au long de l'année 2022. Pour cette raison, les problèmes structurels du secteur devraient perdurer dans les années à venir, et affecter notamment la pérennité des recettes publiques liées à l'immobilier et l'évolution du modèle d'affaires des promoteurs. S'agissant des finances publiques, les gouvernements locaux sont particulièrement dépendants des recettes budgétaires issues des cessions des droits d'utilisation des terrains (cf. Graphique).

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+ Autres publications à consulter sur le sujet :

Colin C., Debever C. et Fatton H. (2020), « Les mutations économiques de la Chine depuis 20 ans », Trésor Éco n° 259.
Liu C. et Xiong W. (2018), "China's Real Estate Market", NBER, Working Paper 25297.
Rogoff K. & Yang Y. (2021), "Peak China Housing", NBER, Working Paper 27697.
Piketty T. Yang L. & Zucman G. (2019), "Capital accumulation, private property and rising inequality in China, 1978-2015", NBER, Vol 109.

Trésor-Info - Publications de la direction générale du Trésor - Promoteurs

China’s Dependence on the Property Sector as an Engine of Growth

La dépendance de la croissance chinoise au secteur immobilier

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