Trésor-Economics No. 116 - Residential mobility and labor market adjustement

2013-09-02T00:00:00+02:00

In France as in most OECD countries, the homeownership rate has been on an upward trend (58.1% of households in 2011, a 5-point rise over 1985). However, home ownership is associated with higher costs of mobility than renting. This being the case, a contraction of the rental market could have negative effects on job match quality. For example, Oswald (1996), followed by other economists, estimates that that in various countries, a 10 percentage point rise in the owner-occupation rate is associated with an increase of approximately 2 percentage points in the unemployment rate.

However, Oswald's estimates suffer from certain weaknesses. His hypothesis has come under some criticism in the economic literature, sometimes even being contradicted by empirical data. In the particular case of France, homeowners have a lower probability of being unemployed than private renters. However, most of detailed studies regarding French situation confirm that the type of housing tenure does indeed influence professional mobility and exit from unemployment. The costs involved in relocation, which differ according to the type of residential tenure, are thought to penalise labour market matching.

Thus, in France, all other things being equal, being a owner-occupant or a social-housing renter could limit professional mobility that require relocation. This result appears to reflect the higher costs of mobility incurred by homeowners and social renters: homeowners are confronted with high transaction costs, a major share of which in the form of "solicitor's fees," while renters of social renters run the risk of losing their access to social housing if they move.

Also in France, all other things being equal, the average duration of unemployment is longer for homeowners who have paid off their mortgages ("outright homeowners") and for of social renters than for private renters or homeowners with an outstanding mortgage ("mortgagors"), with no significant difference between the latter two categories. These results are consistent with the negative impact that the cost of relocation has on exit from unemployment, when the financial incentive of paying off a mortgage is taken into account. Specifically, mortgagors are more willing to accept a job offer in the local labour market than are other categories of residential tenure.

Results concerning the quality and nature of the jobs, on the other hand, are more ambiguous.

Finally, in the United States, being a homeowner-occupant rather than a renter has no effect both in terms of professional mobility and duration of unemployment spells. In Britain, the effect on unemployment duration is very small. These results may be related to the low costs of property transactions in both countries.

Trésor-Éco n° 116 - Les freins à la mobilité résidentielle pénalisent-ils la qualité de l'appariement sur le marché du travail ?

2013-09-02T00:00:00+02:00

En France, comme dans la plupart des pays de l'OCDE, la proportion de propriétaires occupants connait une hausse tendancielle (58,1 % des ménages en 2011, soit +5 points depuis 1985). Or, le statut de propriétaire est associé à des coûts de mobilité élevés par rapport au statut de locataire. Dès lors, le déclin du marché de la location pourrait constituer une entrave à la qualité de l'appariement sur le marché du travail. Ainsi, Oswald en 1996, puis d’autres économistes, ont estimé pour différents pays qu’une augmentation de 10 points du taux de propriétaires occupants accroîtrait d’environ 2 points le taux de chômage.

Les estimations d'Oswald présentent toutefois des faiblesses et son hypothèse a pu être critiquée par la littérature économique, voire contredite par les données empiriques. En particulier, en France, les propriétaires ont une probabilité moindre d'être au chômage que les locataires du parc privé. Cependant, pour l'essentiel, les études plus fines concernant la France viennent confirmer que le statut résidentiel influe sur la mobilité professionnelle et le retour en emploi. Les coûts liés au déménagement, différents selon le statut résidentiel, pénaliseraient l'appariement sur le marché du travail.

Ainsi, en France, toutes choses égales par ailleurs, être propriétaire (occupant) ou locataire d'un logement social limite, par rapport au fait d'être locataire du parc privé, les mobilités professionnelles lorsqu'elles impliquent un déménagement. Ce résultat semble refléter des coûts de mobilité plus élevés pour les propriétaires et les locataires du parc social : les propriétaires font face à des coûts de transaction élevés, dont les « frais de notaire » représentent une part significative, tandis que les locataires du parc social risquent de perdre l'accès à un logement social en déménageant.

Par ailleurs, en France, toutes choses égales par ailleurs, les durées de chômage sont en moyenne plus longues pour les propriétaires ayant remboursé leur prêt immobilier (« propriétaires de plein droit ») et pour les locataires de logements sociaux que pour les locataires du parc privé et les propriétaires avec un remboursement en cours (« propriétaires accédants »), sans qu'il n'existe de différence significative entre ces deux dernières catégories. Ces résultats sont cohérents avec un effet négatif des coûts de déménagement sur le retour en emploi dès lors qu'est prise en compte l'incitation financière que représente le remboursement d'un emprunt. En particulier, les propriétaires accédants acceptent plus facilement un emploi que les autres catégories sur le marché local.

En matière de qualité des emplois les résultats sont en revanche plus ambigus.

Enfin, aux États-Unis, le fait d'être propriétaire occupant plutôt que locataire n'exerce d'effet ni sur la mobilité professionnelle ni sur la durée du chômage. En Grande-Bretagne, l'effet sur la durée du chômage est très modeste. Ces résultats seraient à relier à la faiblesse des coûts de transaction immobilière dans ces deux pays.

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Trésor-Economics No. 116 - Residential mobility and labor market adjustement

Trésor-Éco n° 116 - Les freins à la mobilité résidentielle pénalisent-ils la qualité de l'appariement sur le marché du travail ?