Private housing construction and renovation in France

2020-06-30T00:00:00+02:00

In 2018, France had 29 million households and roughly 36 million housing units. This suggests that nearly 2 out of 10 dwellings are not used by a household as a primary residence. On the basis of housing price data between 2014 and 2018 and occupancy rates in 2010, we can divide France's municipalities into four types of areas that experienced differing price trajectories between 2010 and 2015, but all of which witnessed fall-offs in occupancy rates, reflecting rising imbalances in the housing market.

In municipalities where housing prices are low, construction rates remains high in absolute terms, because renovating existing housing is more expensive than investing in new construction. This necessarily leads to a significant drop in the occupancy rate. In areas with excess demand, transactional barriers (transaction time-frames, information asymmetries, etc.) and the proliferation of various housing uses (secondary/occasional residences, seasonal rentals) are likely the source of lower occupancy rates.

These developments are not consistent with housing policy objectives: curbing prices and rents in areas where they are high, countering the depopulation of urban centres in areas with excess supply, and reducing land artificialisation and carbon emissions. To address these issues, several measures have recently been put in place, which could be supplemented with various economic and regulatory instruments.

In the medium and long term, expansion of housing stock could be curtailed and gradually limited to areas with excess demand and possibly to tourist areas through space-saving schemes. This would significantly boost growth in the residential housing sector, driven by a robust renovation sector rather than by new construction.

La construction et la rénovation des logements privés en France

2020-06-30T00:00:00+02:00

La France compte en 2018, 29 millions de ménages pour environ 36 millions de logements. Cela implique que près de 2 logements sur 10 ne sont pas occupés en tant que résidence principale par un ménage. À partir des données des prix des logements entre 2014 et 2018 et des taux d'occupation en 2010, on peut classer les communes en quatre zones, qui ont connu entre 2010 et 2015 des trajectoires de prix hétérogènes, mais toutes une baisse du taux de logements occupés traduisant une accentuation des déséquilibres dans le marché du logement.

Dans les communes où les prix des logements sont faibles, les rythmes de construction sont dans l’absolu élevés car la rénovation des logements existants est plus coûteuse qu'un investissement dans le neuf. Cela amène mécaniquement à une forte baisse du taux d'occupation des logements. Dans les zones en excès de demande, ce sont les barrières transactionnelles (délais de transaction, asymétries d'information, etc.) et la multiplication des usages du logement (résidences secondaires/occasionnelles, location saisonnière) qui seraient à l'origine de la baisse du taux d'occupation.

Ces évolutions ne répondent pas aux objectifs de la politique du logement : modération des prix et des loyers dans les zones où ils sont élevés, lutte contre la désertification des centres-bourgs dans les zones en excès d'offre, et réduction de l'artificialisation des sols et des émissions carbone. Pour y remédier, plusieurs dispositifs ont été mis en place récemment. Ils pourraient être complétés par des instruments économiques et réglementaires de diverse nature.

À moyen et long termes, l'accroissement du parc pourrait connaître une inflexion et être progressivement limité aux zones en excès de demande et éventuellement aux zones touristiques au travers d'opérations faiblement consommatrices d'espace. Ceci permettrait au secteur du bâtiment résidentiel de connaître une croissance importante, tirée par le fort développement de la filière de la rénovation plutôt que par la construction neuve.

Trésor-Info - Publications de la direction générale du Trésor - Artificialisation

Private housing construction and renovation in France

La construction et la rénovation des logements privés en France

+ Télécharger l'étude complète Trésor-Éco n° 261>>

+ Voir toute la collection des études Trésor-Éco : Français / English