Trésor-Info - Publications de la direction générale du Trésor - Alexandrie

Les enjeux de la rénovation des centres villes du Caire et d'Alexandrie

2018-03-28T00:00:00+02:00

Avec l’annonce du déménagement des administrations publiques à la nouvelle capitale dès juillet 2019 et le 150ème anniversaire du Caire khédivial, la rénovation des centres villes du Caire et d’Alexandrie devient un enjeu important du secteur urbain en Egypte.

Les nationalisations de l’époque nassérienne ainsi qu’une série de lois réglementant les liens entre propriétaires et locataires, largement favorable aux seconds, sont à l’origine de la paupérisation des centres villes et de leur dégradation substantielle induite par le manque de maintenance et d’investissement. La loi n°121/1947 supprime le droit des propriétaires à expulser leurs locataires et surtout gèle les loyers des bâtiments dont la construction est antérieure à la loi. Par la suite, divers textes tels que les lois n°44/1977 et n°136/1981 ont complété ces dispositions en établissant des prix fixes pour les bâtiments des zones urbaines (villes et villages). Ce n’est qu’avec la loi n°4/1996 et sa révision par la loi n°137/2006 que le contrôle de l’Etat sur les loyers s’est assoupli. Cependant, les contrats de locations signés entre 1941 et 1996 restent en vigueur tant que le locataire ne souhaite pas d’amendement ou ne déménage pas. Ces contrats sont par ailleurs transmissibles dans les mêmes termes aux héritiers du signataire originel.

A cela s’ajoute la spéculation immobilière exacerbée à l’œuvre dans ces espaces, et le manque d’intérêt pour les propriétaires à entretenir leurs bâtiments. L’association de préservation du patrimoine Save Alex estime que depuis 2011, au moins 36 bâtiments historiques ont été démolis soit illégalement, soit après que les propriétaires aient obtenu la déclassification de leur bien. Ces derniers n’hésitent pas à organiser eux-mêmes la détérioration des bâtiments, soit pour pousser au départ des locataires récalcitrants, soit pour faire reconnaître la démolition comme étant d’intérêt public, au titre du risque présenté par le bâtiment.

Les bases de la protection du patrimoine des XIXème et XXème siècles sont posées par les lois n°144/2006 et n°199/2008. Les premières mentions spécifiques à une action de rénovation de grande ampleur du centre-ville du Caire remonte à la “vision 2050” formulée par le gouvernement en 2008 et portée par le comité des politiques publiques de Gamal Moubarak. Son idée était de repeupler le centre-ville tout en le transformant en centre économique et commercial moderne et huppé. Le plan prévoyait principalement la piétonisation de la plupart des rues et la redirection des flux automobiles vers des tunnels souterrains. Cette première phase est interrompue par la révolution, au cours de laquelle les centres villes (celui du Caire en particulier) ont été des espaces décisifs. La création du comité pour la rénovation du Caire (présidé par M. Ibrahim Mahlab, ancien Premier ministre) marque le regain d’intérêt des autorités pour le sujet.

Avec le gouvernement, l’Organisation nationale pour l’Harmonie Urbaine (NOUH) et la société Arab-Contractors sont les principaux acteurs de ce processus de rénovation. Le gouvernement entend tirer parti de la valeur immobilière des bâtiments publics, dont l’usage devra être repensé après le transfert des administrations à la nouvelle capitale. Néanmoins, la réflexion sur le devenir de ces bâtiments ne semble pas avoir encore été menée.

Un premier projet de rénovation du centre-ville a été lancé en 2014. La réalisation de la phase 1 a cependant montré que le manque de financement et les difficultés techniques (absence de plan, état de vétusté avancé) et juridiques (loyers gelés et impossibilité d’expulser les locataires) ont souvent limité les rénovations aux façades et aux trottoirs avoisinants. Au-delà de ces difficultés pratiques, aucune réflexion de fond sur la fonction économique et sociale du centre-ville n’a encore été conduite, limitant ainsi la pérennité des rénovations entreprises. Sous la direction du Premier ministre Sherif Ismaïl, le comité a initié les opérations de la deuxième phase avec la rénovation d’un bâtiment khédivial rue Emadeddin.

Le secteur privé participe également à cet élan d’investissement dans la rénovation du centre-ville. Son intervention est regardée favorablement par le secteur public, qui s’appuie en grande partie sur les propriétaires et les développeurs immobiliers. Les principaux représentants du secteur privé sont la compagnie d’assurance publique Misr et le développeur immobilier Al-Ismaelia for Real Estate Development. Il s’agit des principaux propriétaires fonciers du centre-ville au Caire. L’Egyptian Banking Union et la BCE ont également financé des projets au cours de la phase 1 de la rénovation du centre-ville du Caire. A Alexandrie, la société Sigma Properties effectue un travail similaire à celui d’Al-Ismaelia. Ces deux sociétés disposent de moyens considérables ainsi qu’une volonté de rendre leur grandeur passée à ces centres villes pour attirer des résidents disposant de plus de moyens.

Néanmoins, avec le déménagement progressif des banques et des administrations vers New Cairo et la Nouvelle Capitale, le quartier offrira a priori moins d’opportunités d’emploi et de services propres à l’installation de résidents plus aisés, en particulier face à la concurrence des compounds en périphérie de la ville.

Le projet Great Alexandria Port 2035

2018-03-01T00:00:00+01:00

Le port d’Alexandrie – et son extension, le port de Dekheila - est le principal port égyptien avec 60% du commerce extérieur égyptien qui y transite chaque année (plus de 56 M t de fret en 2017). Les projets industriels locaux et nationaux et les connexions futures de fret ferroviaire avec le reste de l’Egypte (port sec du 6 Octobre et zone du Canal de Suez) vont entrainer une augmentation de l’activité du port, déjà proche de ses capacités maximales. Dans cette perspective, l’Autorité du Port d’Alexandrie (APA - http://apa.gov.eg/) a lancé en 2015 la stratégie Great Alexandria Port 2035 destinée à étendre la zone portuaire et moderniser les infrastructures existantes. Cette stratégie dispose d’une dimension Green Port visant à ce que le projet soit mené selon des standards environnementaux internationaux.

Le projet du Great Alexandria Port 2035 a pour objectif de moderniser et étendre les infrastructures portuaires afin d’accompagner la croissance du volume d’activités (prévision de croissance du trafic de fret de 5% par an en moyenne d’ici 2035). Il prévoit la construction de nouveaux terminaux : container, vrac solide, vrac liquide, minéralier, la création d’une zone économique spéciale, de nouveaux centres logistiques industriels, agroalimentaires et généralistes ainsi qu’une zone touristique avec un port de plaisance.

Le projet prioritaire est la construction d’un nouveau terminal conteneur, l’actuel étant utilisé à 85% de ses capacités avec 125 000 conteneurs qui y transitent chaque mois, ce qui implique des blocages à l’entrée du port et ne permet pas de développer l’activité à court terme. Le deuxième axe est l’extension du port sur une surface de 18 hectares pour la mise en place d’une zone économique spéciale à vocation industrielle. Le projet prévoit également la rénovation et la modernisation de plusieurs quais passagers et marchandises afin d’en accroitre la profondeur et d’en augmenter les capacités.

Les projections du FMI faisant état d’une augmentation de 2,5% par an du trafic de vrac solide pour les années à venir dans le port d’Alexandrie, l’APA prévoit également la construction d’un nouveau terminal de vrac solide sur une surface de 300 hectares et devant permettre au port d’atteindre une capacité annuelle de traitement supérieure à 30 M t, contre plus de 20 actuellement.

Enfin, l’APA prévoit à moyen terme l’établissement d’un centre logistique intermodal pour le transbordement des marchandises vers le fret ferroviaire. Ce centre s’inscrirait dans le projet de création du port sec du 6 Octobre, au sud-ouest du Caire, pour lequel la BERD a déjà lancé un appel à déclaration d’intérêt et s’est déclarée disposée à contribuer au financement. Ce projet doit centraliser la circulation des marchandises entre Alexandrie, Le Caire, la Nouvelle Capitale et la Zone Economique du Canal de Suez. La construction du port sec du 6 Octobre doit être achevée en 2021 mais aucune date n’a été avancée pour l’entrée en fonctionnement de la connexion de fret ferroviaire.

L’APA a par ailleurs débuté plusieurs projets de rénovation et d’extension des voies de circulation afin de faciliter le transit des 10 000 camions qui circulent sur le port chaque jour. Elle a entrepris la mise en place d’un centre logistique pour le commerce du bois, la construction de deux terminaux (vrac liquide et minéraux) et la création d’un centre logistique généraliste.

La composante Green Port du projet Great Alexandria port 2035 est une stratégie transversale d’intégration des impératifs environnementaux – réduction drastique de la circulation sur le port, traitement sur place de l’essentiel des déchets produits, traitement des eaux usées, amélioration de la gestion des matières dangereuses - dans le développement des activités portuaires afin de bénéficier à terme d’une labellisation Green Port reconnue à l’international.

Lettre Economique d'Egypte n°81 - Février 2018

2018-02-28T00:00:00+01:00

Au sommaire de la Lettre Economique d'Egypte de février 2018 : succès de l'émission d'eurobonds de février; évolution de l'inflation entre 2016/17 et 2017/18; la Nouvelle Capitale Administrative; le projet Great Alexandria Port 2035 et l'EURL, puînée des sociétés égyptiennes.